| A partir de quand vendre son bien Pinel ? |
| La loi Pinel, investissement en immobilier offrant une réduction d’impôt, a séduit de nombreux investisseurs. Une question revient souvent parmi les personnes ayant acquis un bien immobilier neuf pour le louer dans le régime Pinel :
À la fin de mon engagement de location, dois-je revendre, prolonger mon Pinel… ou basculer en meublé ? Pour répondre à la question, il faut étudier le sujet sous plusieurs angles : le rendement locatif immédiat avec la perception des loyers et le rendement à terme lié à l’évolution de votre actif immobilier. Le rendement locatif se mesure avant et après impôt. Rendement brut avant impôt = loyers annuels / montant de l’investissement. Les opérations en loi Pinel affichent des rendements très disparates selon que vous avez construit une maison ou acheté un appartement, fonction également du niveau du marché locatif local.
Le rendement brut généralement constaté s’échelonne en moyenne entre 2.5% et 5%. En cas de changement de locataire, il est possible de réajuster le loyer en profitant de la revalorisation des plafonds Pinel et donc le rendement augmente. En revanche si à la signature du bail vous étiez au taquet du plafond Pinel, il ne faut surtout pas appliquer l’indice de revalorisation du loyer car sinon vous ne respectez plus les critères Pinel.
Subtilité qui peut couter cher, car le fisc demandera la restitution de l’avantage fiscal obtenu sur l’entièreté de la période (soit sur 6 ou 3 ans). Rendement net, après fiscalité :
Si vous êtes dans les 9 premières années de votre investissement, la réduction d’impôt est souvent de 2% du montant de l’investissement. Cette réduction d’impôt dans la majorité des cas permet de gommer les impôts créés par les revenus fonciers. En revanche, au-delà de 9 ans, si vous prorogez le dispositif, la réduction d’impôt passe de 2 % à 1 % (dans la plupart des cas). La balance n’est souvent plus positive. Un « frottement fiscal » apparaît.
👉 En résumé : conserver 9 ans est souvent pertinent, au-delà cela dépend de votre situation fiscale personnelle. La valorisation de votre bien immobilier joue évidemment un rôle clé. Tant que vous ne vendez pas, vous ne perdez ni ne gagnez — mais il est important d’avoir conscience des facteurs de valorisation de votre bien immobilier. Atouts pour conserver le bien : • 💰 Effet de levier du crédit : votre patrimoine se constitue grâce aux loyers perçus qui financent une grande partie du remboursement du prêt. Sur un crédit de 250ke sur 20 ans, c’est souvent environ 10 000 € de capital remboursé chaque année. Votre patrimoine net grandit. • 🌿 Appartement / Maison récents et performants : un DPE favorable valorise votre bien, dans un contexte de hausse du coût de l’énergie. • 🏡 Rareté du foncier : la loi Climat et Résilience (2021) vise la zéro artificialisation nette des sols d’ici 2050 et une réduction de 50 % d’ici 2031. Les terrains constructibles vont se raréfier, soutenant la valeur des maisons existantes. Facteurs de risque : • 📈 Hausse des taux d’emprunt • 💸 Baisse du pouvoir d’achat ________________________________________ 3️⃣ Et maintenant ? Chaque situation est différente selon le rendement de l’opération, la qualité de l’emplacement du bien et son potentiel de valorisation. La location meublée est une option intéressante à envisager pour réduire la pression fiscale sur les loyers à la fin du Pinel. Avant de proroger le Pinel, il faut s’assurer que c’est le bon choix. Vous souhaitez conserver votre bien immobilier sans perdre en rentabilité ? • connaître les avantages concrets du meublé ? • ou simplement analyser le rendement actuel de votre bien ? 👉 Contactez-moi ! Sur Laminuteconseil.com, je vous accompagne en toute indépendance : 100 % conseil, 0 % de produit à vendre. Et si vous envisagez un investissement immobilier, je peux également vous aider à définir la stratégie la plus adaptée à votre situation. |