La Société Civile Immobilière (SCI)
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique permettant à plusieurs personnes de détenir un ou plusieurs biens de manière collective. Chacune des personnes a le statut d’associé. Le ou les biens immobiliers sont détenus par la société, et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnellement à son apport.
La société civile dispose de statuts qui régissent son fonctionnement. Par ailleurs, les associés doivent désigner un gérant qui aura pour fonction d’assurer la gestion courante du patrimoine détenu par la société civile.
La SCI peut être retenue pour de nombreuses raisons, les plus récurrentes étant :
- Pour pallier l’indivision
Si le bien immobilier est détenu directement par des personnes physiques, par exemple dans un couple (50 % pour madame et 50 % pour monsieur), le bien est détenu en indivision. L’indivision a plusieurs caractéristiques :
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- Les décisions concernant ce bien doivent être prises en commun, et les décisions les plus importantes, telles que la vente, doivent être prises à l’unanimité, c’est à dire à 100 % des co-indivisaires.
- Si ce bien est détenu au contraire par une SCI, les décisions en général sont prises à la majorité, et même certaines décisions peuvent être prises par le gérant seul.
Si le bien immobilier est détenu directement par des personnes physiques, ils sont en indivision. Il existe un adage en la matière : « Nul n’est censé rester en indivision ». Cela signifie qu’un co-indivisaire peut mettre fin à l’indivision en forçant la vente du bien immobilier.
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- Si ce bien est détenu au contraire par une SCI, il est possible que la personne souhaitant récupérer ses fonds vende ses parts, prioritairement à un autre associé, et la cession du bien est ainsi évitée
2. Pour bénéficier de l’impôt sur les sociétés
La SCI est en principe imposée à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que le calcul de l’impôt est le même que si le contribuable détenait le bien en direct. Le revenu de la SCI est calculé en soustrayant les charges déductibles des loyers, pour obtenir un résultat foncier. Ce résultat est déclaré pour chaque associé au prorata de ses parts.
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- La fiscalité de l’associé dépend alors de son taux marginal d’imposition. Par exemple, pour un taux de 30 %, le revenu foncier sera taxé à 30 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une imposition totale de 47,2 %.
Il est néanmoins possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, un résultat est également calculé, mais selon les règles de l’impôt sur les sociétés.
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- Les charges déductibles sont alors plus nombreuses, incluant notamment les frais d’acquisition de notaire, un amortissement du bien, etc. Ce revenu sera taxé à 15 % sur la première tranche et 25 % au-delà.
- La fiscalité est donc bien plus attractive qu’en revenu foncier. Cependant, en cas de vente du bien immobilier, si les associés souhaitent sortir la trésorerie de la société, ils seront imposés sur les dividendes touchés d’une part et d’autre part ils ne bénéficieront pas du calcul avantageux des plus-values immobilières pour les personnes physiques (pour rappel exonération totale de la plus-value après 30 ans).
La SCI optant pour l’impôt sur les sociétés est souvent utilisée par les chefs d’entreprise qui achètent leurs locaux professionnels et qui n’ont pas les moyens de payer les impôts sur les revenus fonciers, préférant alors opter pour l’impôt sur les sociétés.
- Pour faciliter la transmission
En gérant vos biens dans une SCI, vous pouvez donner des parts de la SCI de votre vivant en pleine propriété ou en nue-propriété pour conserver l’usufruit. En étant gérant de cette société, vous conservez la gestion de la SCI alors même que vous avez transmis les parts.
Vous pouvez également transmettre les parts de la SCI de manière fractionnée. Par exemple, en 2024, vous pouvez transmettre 50 % des parts en nue-propriété, bénéficiant ainsi de l’exonération des droits de donation de 100 000 € par enfant. Quinze ans plus tard, en 2039, vous pourrez réaliser une nouvelle donation des 50 % restants, car l’abattement s’est reconstitué et vos enfants peuvent en bénéficier une deuxième fois.
4. Pour séparer les immeubles du patrimoine professionnel
Un chef d’entreprise peut séparer la détention de l’immeuble via une SCI et avoir sa société en parallèle. Ainsi, il évite de faire porter l’immeuble par sa société.
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- En cas de difficulté dans son entreprise, les créanciers ne peuvent saisir le bien pour le vendre (sauf si une caution personnelle a été donnée par le chef d’entreprise).
- En cas de revente de sa société, le chef d’entreprise peut conserver l’immeuble pour continuer à percevoir des loyers tout en vendant uniquement la société.
La SCI comporte néanmoins des inconvénients qu’il ne faut pas négliger. Il est primordial de s’entourer d’un conseiller avant d’emprunter cette voie.
Laminuteconseil.com est là pour vous aider à prendre une décision éclairée.